임대차 3법 "폐지 수준 손질" 공언…연구용역 끝났지만 논의도 못해

법 개정 쉽지 않아…야당은 "임차인 보호" 목적 더 센 제도 발의

다주택자 양도세 중과·공시가격 현실화율·재초환 폐지 등도 난망

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 윤석열 대통령의 대선 공약 가운데 하나인 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제) 전면 재검토가 본격적인 수정 방안에 대한 논의가 시작되기도 전에 폐기될 처지에 놓였다.

대통령 탄핵과 조기 대선이 현실화할 가능성이 커지면서 수정 공약 이행도 불투명해진 것이다.

공시가격 현실화율 로드맵 폐지, 다주택자 양도소득세 완화, 재건축 초과이익환수제 폐지 등도 다시 윤석열 정부 이전으로 원점 회귀하는 게 아니냐는 전망이 나온다.

부동산 시장에 다시 불확실성이 커졌다.

서울 아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]

◇ 임기 내 잠자던 임대차 2법 손질…야당은 임차인 권리 더 강화한 법안 발의

임대차 3법의 전면 재검토는 윤석열 대통령이 '부동산 정상화'를 앞세워 들고나왔던 대선 공약 가운데 하나다.

특히 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차 2법 시행은 전월세 가격 단기 급등과 이로 인한 다주택자의 세 부담 전가 등으로 임차 가구의 주거 불안을 가중했다는 점에서 전면적인 손질이 불가피하다는 입장이었다.

현 정부 초대 국토교통부 수장인 원희룡 전 장관은 지난해 말까지도 임대차 2법에 대해 "폐지에 가까운 근본적인 개선이 필요하다"며 대수술을 예고하기로 했다

이를 위해 국토연구원은 임대차 2법 개선안과 관련한 연구 용역을 진행했고, 올해 상반기 국토교통부에 연구 용역 결과도 제출했다.

그러나 이 제도 개선안은 반년 가까이 정부 내에서 잠자고 있다.

국토부는 "관련 절차에 따라 폐지를 포함한 제도 개선안을 내놓겠다는 입장에는 변함이 없다"고 설명하지만, 한 번도 제대로 된 논의 테이블에 오르지 못했다.

주택공급 부족 문제 해결이 최우선 과제인 국토부 내에서 이 의제는 사실상 동력을 상실한 것으로 보인다.

무엇보다 2020년 7월31일 제도 도입 이후 시장에서 4년 반이나 작동한 제도를 원점으로 되돌린다는 게 보통 문제가 아니다.

계약갱신청구권(이하 갱신권)과 전월세 상한제는 애초 임대인이 4년 치 임대료를 한꺼번에 올리는 부작용으로 전세 매물 감소와 전셋값 급등을 초래했고, 이를 틈 타 신축 빌라 등에서 고액의 전세보증금을 받아냈다가 반환하지 못해 '전세사기'라는 사회 문제로 이어졌다는 비판을 받았다.

그러나 전세시장의 불안을 가져왔던 임대차 2법은 아이러니하게도 전셋값 급등기에 임차인이 최소 2년은 이사를 하지 않고 임대료 인상 폭을 5%로 낮추는 제도적 장치로 임차인 보호 역할을 했다.

연합뉴스가 부동산R114와 함께 분석한 결과 올해 3분기 서울 아파트 전세 갱신 거래에서 보증금을 올려준 증액 갱신 비중은 전체의 64.1%로, 2분기(56.5%)보다 큰 폭으로 증가했다.

이 가운데 임차인이 갱신권을 사용하지 않은 갱신 계약은 증액 계약의 비중이 72.1%에 달한 반면, 갱신권을 사용한 계약은 증액 계약이 46.2%로 절반 이하였다.

이 때문에 정부 입장에선 지난 4년 반 동안 전셋값 급등락기를 거치며 임차인의 권리로 자리매김한 임대차 2법을 섣불리 손대기가 부담스러운 상황이다.

집주인들은 여전히 갱신권 사용과 임대료 인상폭 제한은 과도한 재산권 침해이며 갱신권으로 인해 주택 매도 시기에 제약을 받고 기존 임차인을 내보내기 위해 고액의 이사비용을 지급해야 하는 등 제도 개선이 시급하다고 호소한다.

묵시적 계약갱신으로 계약이 연장됐는데 중간에 임차인이 퇴거를 요구할 경우, 집주인은 무조건 3개월 내 보증금을 반환해줘야 하는 규정도 임대인의 개선 요구가 높다.

그러나 대통령의 갑작스러운 비상계엄과 탄핵 정국의 소용돌이 속에 임대차 2법은 오히려 지금보다 임차인의 권리를 더욱 강화한 형태로 발전할 가능성이 커졌다.

윤종오 진보당 의원은 지난달 25일 더불어민주당을 포함한 야당 의원 9명과 함께 주택임대차보호법 개정안을 대표 발의했다.

개정안에는 현재 임대 기간내 1회만 사용할 수 있는 계약갱신청구권을 임차인이 '무제한' 사용할 수 있도록 하고, 지역별로 적정임대료산정위원회를 설치해 적정 임대료를 고시하도록 하는 안이 담겼다.

임차인 보호를 위해 계약 기간내 갱신권 사용 횟수 제한을 없애고, 임대인이 보증금을 마음대로 올리지 못하도록 지자체를 통해 임대료 가이드라인을 제시겠다는 취지다.

무자본 갭투기를 막기 위해 임차보증금과 선순위담보권, 국세·지방세 체납액 등을 더한 금액이 주택가격의 70%를 넘지 못하도록 해 사실상 임차보증금의 상한을 제한하는 내용도 포함됐다.

이 안은 즉각 임대인의 과도한 재산권 침해 논란과 함께 최근 협회장 선거를 치른 공인중개사들의 강력한 반발에 부딪혔다.

무제한 갱신권 사용으로 신규 전월세 계약이 감소하면 중개사들의 중개 건수가 감소할 수밖에 없기 때문이다.

부동산 전문가들은 "무제한 갱신권 사용과 표준임대료 도입은 임대인에 대한 과도한 재산권 침해와 동시에 앞으로 전세 물건 감소와 임대료 급등, 월세 가속화로 오히려 임차인의 부담을 가중할 것"이라고 우려했다.

결국 공동 발의에 참여했던 5명의 의원이 서명을 취소하면서 해당 법안은 자동 폐기됐다.

윤종오 의원실 관계자는 "전세사기 피해를 막기 위한 의미있는 내용들이 포함돼 있었는데 폐기돼 아쉽다"며 "정국도 어수선한 시기여서 아직 재발의 계획은 잡지 않고 있다"고 말했다.

그러나 부동산 업계에선 전세사기와 맞물리며 앞으로 임대차 2법에서 현재 1회인 갱신권 사용 횟수를 더 늘리는 등 임차인의 권리를 강화한 법안이 계속해서 발의될 것으로 예상한다.

현재 국회 법제사법위원회에는 현행 최우선변제금 제도가 임차인 보호에 한계가 있는 만큼 모든 임차인이 보증금 액수에 관계없이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받도록 하는 등의 주택임대차보호법 개정안들이 다수 발의돼 있다.

고액 전세까지 무조건 보증금 일부를 우선변제 받도록 보호하는 것으로, 이 경우 임대인의 주택담보대출 한도 감소에 영향을 미칠 수 있다.

촛불과 응원봉 등 시민들로 둘러싸인 국민의힘 당사 (서울=연합뉴스) 황광모 기자 = 비상계엄 후폭풍이 계속되고 있는 11일 오후 서울 여의도 국회 앞에서 열린 윤석열 대통령 탄핵 촉구 촛불 집회 참가 시민들이 행진 도중 국민의힘 당사를 둘러싸고 '윤석열 대통령 탄핵'과 '국민의힘 해체'를 요구하는 구호를 외치고 있다. 2024.12.11 hkmpooh@yna.co.kr(끝)

◇ 공시가격·부동산 세제 개편 등도 물건너 갈 가능성…'시계 제로'

임대차 2법 외에 윤 대통령 부동산 공약 가운데 세제 관련 부분도 이행이 쉽지 않아 보인다.

윤 대통령은 대선 공약에서 다주택자 중과세 정책을 재검토하기로 했지만 여소야대 국면에서 법 개정은 못 하고 내년 5월9일까지 중과 기간을 한시적으로 유예한 상태다.

그러나 임기내 제도 손질에 실패할 가능성이 커지며, 내년 유예기간 종료 후 다주택자 양도세의 운명도 불투명하게 됐다.

다주택자의 양도세를 대폭 강화한 것은 더불어민주당이 집권한 문재인 정부다.

부동산 업계의 한 관계자는 "양도세 중과 유예 기간 내 주택을 매도하려다가 금리 인상 여파로 집값이 급락해 지금까지 매도를 보류한 다주택자들이 적지 않다"며 "조기 대선 가능성이 커지면서 집을 팔아야 하나 걱정하는 집주인들이 나오고 있다"고 말했다.

공시가격 현실화율 폐지도 장담할 수 없게 됐다. 정부는 공시가격 역전현상과 과도한 보유세 부담, 저소득자 복지 혜택 축소 등의 부작용을 줄이기 위해 공시가격을 2030년까지 시세의 90%까지 올리기로 한 현실화율을 폐기하고, 시세 변동률로만 공시가격을 산정하겠다고 발표했다.

그러나 탄핵 정국에서 연내 법안 통과가 쉽지 않고, 조기 대선이 치러진다면 반대로 새 정부 의지에 따라 정부가 만든 수정안이 폐기될 수도 있다.

문재인 정부에서 공시가격 현실화율을 만든 민주당은 기본적으로 다주택자와 고가주택 보유세 감면에 반대하는 입장이다.

재건축 초과이이환수제 폐지도 국회 문턱을 넘기 쉽지 않아 보인다.

이 법을 만든 민주당은 정부의 재초환 부담금 감면을 골자로 한 수정 법안이 통과된 지 얼마 되지 않았다는 이유로 폐지에 반대하는 것으로 전해졌다.

한 부동산 전문가는 "지금은 국가 경제와 마찬가지로 부동산 정책도 시계 제로의 상태"라며 "정부 정책 방향이 명확해질 때까지 관망세가 짙어질 것"이라고 말했다.

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