다올자산운용은 미국 철도공사 암트랙(Amtrak)과의 법적 분쟁을 종결짓고, 워싱턴D.C. 중앙기차역 ‘유니언스테이션(Union Station)’ 사용권에 대한 협상에서 5억500만 달러를 지급받기로 합의했다고 13일 밝혔다.

이로써 다올자산운용은 투자원금 4억3000만 달러 회수는 물론, 7500만 달러의 추가 수익을 확보하며 해외 대체투자 시장에서 독보적인 사례를 남겼다.

다올자산운용은 2018년 미국 현지 운용사 Rexmark와 공동으로 유니언스테이션의 사용권을 담보로 한 1억 달러 규모의 중순위 대출채권에 투자했다. 당시 유니언스테이션의 감정평가액은 약 10억 달러로, 선순위 대출 3억3000만 달러를 감안했을 때 LTV(담보대출비율) 43% 수준의 안정적인 투자로 평가됐다.

그러나 코로나19 팬데믹으로 기차역 운영이 중단되면서 역사 내 112개 상점이 문을 닫았고, 2021년부터 대출 이자가 연체되면서 채무불이행 상태가 지속됐다.

2021년 12월 선순위 담보권자인 미국 웰스파고(Wells Fargo) 은행이 부동산 투자회사 SL Green을 통해 담보권을 실행하면서, 중순위 투자금 1억 달러가 전액 손실될 위기에 처했다. 이에 다올자산운용은 2022년 1월 3억3000만 달러를 추가 출자해 선순위 대출채권을 인수했고, 3월에는 담보권 실행을 통해 유니언스테이션의 소유주가 됐다.

하지만 2022년 3월 유니언스테이션의 임차인인 암트랙이 강제수용권을 주장하면서 새로운 법적 분쟁이 시작됐다. 미국에서는 정부기관의 강제수용이 발동되면 취소 사례가 거의 없으며, 보상가격은 법원을 통해 결정된다. 코로나19로 자산 가치가 급락한 상황에서 암트랙은 2억5000만 달러라는 낮은 공탁금을 제시하며 유니언스테이션 인수를 시도했다.

이에 다올자산운용과 Rexmark는 지난 3년간 5건의 소송을 진행하며 투자금 회수를 위한 법적 대응을 지속해왔다. 이번 합의를 통해 암트랙은 기존 공탁금보다 2배 이상 높은 5억500만 달러를 지급하는 조건으로 강제수용 절차를 마무리했다. 이는 트럼프 행정부 출범 이후 복잡해질 수 있는 법적 분쟁을 피하기 위한 암트랙 측의 전략적 선택으로 분석된다.

이번 사례는 국내 기관의 해외 부동산 투자 중 채무불이행으로 전손 위기에 놓였던 대출채권의 원금과 추가 이익을 성공적으로 회수한 드문 사례로 평가된다. 특히, 강제수용을 당한 상황에서 미 정부 산하기관과의 법적 소송을 통해 투자금을 회수한 것은 해외 대체투자 시장에서 매우 의미 있는 선례로 남게 됐다.

다올자산운용은 투자금 회수에 대한 불확실성을 상당 부분 해소했으나, 유니언스테이션의 원소유주이자 차주였던 아쉬케나지(Ashkenazy)와의 소송이 1~2년 더 지속될 것으로 전망된다. 유니언스테이션의 사용권 이전 및 협상 권한이 다올자산운용에 있다는 법원의 결정이 있었던 만큼, 최종 판결까지 일정 기간이 필요할 것으로 보인다.

다올자산운용은 소송이 종결될 때까지 운용사로서의 역할을 다하며, 해외 대체투자에서 지속적인 성과를 창출해 나갈 계획이다.